经济观察报◆◆□△：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的◆……□○，还是通过其他途径解决▼▷▷★？
董有□■•：跟居民沟通◇•，跟各级部门沟通▲◇▼◇、协调▼▽▷-▲○、落地◇-▲=■，莲花池（西里6号）在加电梯过程中▷△◆•-☆，负责人写了7万字的日记••◆，历时5年●…。我们带着他全国各地去参观▪-▷▽△▼，各级部门去交流◇☆……○，因为多年前大家没有统一认知◁★•，说加电梯大家都不知道●▪-，当然□=-……■，现在加电梯可以说家喻户晓了◆△•-☆。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业-=○，如果没有物业就别改◇▽■=★，这是一个硬性条件◆▽▷，但是好多小区还没有▪…。比如衡水60%的老旧小区没有物业◁●○，40%有物业的小区也不好…▼▷○☆▼，去看了两个小区★□☆，我问物业服务为什么不好◁•◁▼▽，他们说没人交物业费★▲==▽。
策划▪•★、规划计划落实到项目后★□=，我们得代融•=☆、代建◁★▷▷◇、代营◁●，这是三代◆▽=；把资源做好-•，还得地方政府配合做一个招商会▲□◇、一个对接会◆●▽★★○、搭建一个协调会★▷□…★。地方政府没有一个协调会-★◇▪■，我来了也做不了这个事•▷•■。
经济观察报=…□•=◁：加装一部电梯的成本是多少•▪◇■？包括电梯成本=★▲△、安装等环节下来需要多少钱◆○▼△◁•？
我们算了一下=◇▲•★☆，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5■▪，政府补7毛◆■…○★，补三年…●-，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五◁△▼△▲□，所以大体有几毛钱的空☆□◇▷，通过一些增值服务也就是服务费补上☆◁▽▲□▷，能够把物业团队养起来◁▷◇。
董有◁•□：这个市场非常大▲△-•◁△，但是不像过去地产增量时代简单粗暴◆○▲=，拿一块地▪△▪“咔◁▪…□”一盖楼就卖了☆◆△，挣一大笔钱▲•。很多企业本着地产思维……◆▲★、工程思维来做老旧小区○○，所以很难★▷◁--，大部分介入两年就撤了…•，加个电梯4年●◇•、5年谁熬得住-★？
比如十四五期间▼▪▲▼=，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3▪☆=.9万个☆◆□▽，去年完成了4•…•▼☆.03万个△★◇▪★◁，今年计划改造5▪•●▼.3万个△•■○。我们也做了一个5年计划…△•▷•△，缺钱◆=◇•▷○，把资产▷☆、资金准备好□-，但有资产…□★•○、资金还得批规划●•●-，不批都是违法建设…▽▼-。
融资担保主要来自城市存量◇▪▲▷▲△，把边角用地•▷…☆•▷、闲置房产•▪★•☆△、低效资源梳理出来●▼○▽★▽，用来做融资抵押担保…•□▷■…。我们帮几个区县做资产包■◆•★▽•，每个城市都有▪△◆◁▼●，比如崂山我们梳理出来41处▷▷○。
但更大的挑战是盈利★◁，无论加装电梯工程=•，还是后期维护■▷●◁▲；无论是老旧小区改造前期投入▷■，还是后期运营○●=-，每个环节利润都极薄…▽▷，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式○…。
董有◆★●◇☆：你恰恰说反了▷●-，现在扩大得非常快…▲•■，去年鲁商集团专门约我见面◇☆◇▷◁□，说山东省针对老旧小区改造■●，他们有任务◇◆▼…▲，有资金•▪■▲☆，请我们合作▷▪□•▲☆。8月18日签了战略协议☆……，10月成立公司▲=•，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造•◆▽-。
具体来源我们也细化了★•◇▼▪▷，第一个自有…▪□▪△=，小区存量物业资源◁□☆★；第二个是划拨麻将胡了官网◁…•▽◆，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地▪■；第三是租赁▲…，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营…■▷◆；第四是购买••▽●，利用资金购买经营性资产○□■-▽▽；第五是审批▲●▪▼▪-、新批•■▲…★，在小区内新建新批经营性空间▪○▽◁○-。
今年1月○-，云南省成立了云南省城市更新公司◇○□，让我们支持云南省做城市更新▽★★，选了昆明=□、大理▽★、玉溪▷▽•△▲■、宾川▼☆▲▽☆▪、洱源5个城市试点★▪。另外我们和辽宁•◁▷□=、广西▼◁☆、重庆▪=▪◁▼、成都▼◇△=、青岛○◇●-、宜昌等省市也在接触…◆☆■，我们从策划▷◁▲=、规划☆□、计划帮他们搭建起模型◆▼，有些已经到试点实施阶段了▲●△。原来我们是在北京做▪•，现在走出去了▲○▪。
董有□★★▽▽□：我们不评价友商做的如何□▪…•●☆，但可以说说自己••△。马上我们通州的项目也要上了▪△△，一个是北小园锅炉房▼▼▽▽◆▪，一个中餐锅炉房▷□，还有一个武夷花园★•▲▷★，这三个地方要改成社区文化中心◁▲□☆★。5月运河旁边还有一个运动馆◇●□▲•□，传媒大学有个图书馆□…•。将来这些配套如何运营◆◆□▽▽、产出□●△□•，不产出怎么来投资■○？
电梯应该多少钱△--•？先要有一个标准◁◇□，北京和上海都是我们帮定的标准◆□，60万元是基准价●○-☆，有特殊要求可以高一点=◆，条件差一点可以低一点▲◇-。市场上一部三菱电梯将近20万元-▼•●，一些品牌可能不到10万元…=★。
董有◁…☆△▪□：一部汽车多少钱■=○▽☆•？可以是几万块钱★□，也可以是几百万=☆◁▼•…，加电梯也一样▪=…，有30万元的（综合成本基准价★●…◆★…，下同）==、40万元的•○、50万元的▼★▽□•○，像北京和上海定的是60万元▼▷▲▼▽。
董有☆▽=■▼：偿还主要有两类■…□•■◇，一类是经营性收入◆▲•■，比如租金●□-☆△▪，主要用来还利息•▼；还有一类就是资产证券化□■□○▪◁。老旧小区改造要解决资金缺口问题▽◁▪◇•，就必须使一些资源完成资产证券化○▪▽，所以我们现在帮各地做资产资源储备●…■=▽。原来政府都是搞土地储备○…-••，完成招拍挂后▷=■◇，资金就来了□★☆◆★；未来我们叫资产储备☆•▪-，变现资金用来改造老旧小区▽▽◇•○。
董有▪☆▲▼…△：都在谋划进入▪◇，现阶段主要以央企▼☆•★=、国企为主=◁▷，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金■▼▲，云南城投给云南省城市更新公司15亿元•-=■★▼。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与●☆◁▪-，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展▷□=•。
经过多年的实践◇☆■○△-，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展◁○□▽•。比如•▽■•，最初加装一部电梯△★●◁，光审批环节需要46个公章•▲…，目前已经简化到15个☆•◇■△▲；以前施工周期126天◇-★▽，目前已经降至65天☆▽☆★。而董有下一步目标是7天◆•…★▷▼。◆=○◁=“这么多年…◁，我们一直建立标准▼…▼☆。☆◇▽”董有表示◆•，目前◁★△◇△，在老旧小区改造领域▼-▪△★，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准☆…◇，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◇◇◇■。
董有◆-：筑福主要从前段投资角度出发◇◆-▪▲，当地政府基础类资金缺乏的时候◇-●★=☆，我们出资或帮助解决融资问题◁-；还有一类•★，愿景他们主要是从后期物业=•▷、配套用房运营角度进入△☆•。
2020年5月▪◆○，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3◁◇•…◇.9万个…•，7月○★○•▪★，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》□▼◁■■=，对老旧小区改造任务进行了明确▽▲，而当年实际完成改造老旧小区4▪▽●…=.03万个☆●△□◆。
去年初◆•○▼●，国开行和建行有4360亿元的专项额度◆▷●，去年底=○◁…▷■，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金-□□，现在各个银行都在跟进▪•，但是银行是有条件的-◇▼■，需要抵押担保●•▲。
三会落实了▪★★=，接着要完成三资◆▪-△●…，首先得有资源才能形成资产…◆□●◁，有了资产才能变成资金…●▽。最后要完成的是三业★◆☆，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业…▼，然后装进相关的企业△□▽-▪☆，这样就形成了持续发展△▲◆◆=。
第一关下来□•▪▷■，不同意的人中■●▽▼◆▽，起码有一半会同意•…•。最后还有个别人不同意◇▽▲▪▷，我们会让专业的人去疏导△▪△▲，沟通情感…△▷□▼。经过这一轮后☆●●☆▲，我们再介入基本大部分都能解决掉▪▷。但这样做肯定会拉开时间○…。
未来存量时代一定得基于运营思维□▪-●、服务思维▪▽□■，想要引导居民和社会资本出钱▷□，那肯定得有收益模型□★◆…☆▷。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益…◆▲◆▽，用高科技挣钱△●•，服务业应该是高频低收△▪●▷◆…。
董有▪•▷◇◇：加装电梯和老旧小区改造…○△▼▷-，十二五期间是财政花钱--◆○▷；十三五期间要求企业◇□□★△、居民要参与◁◇；现在十四五要求居民要出钱-▷◆-…，企业要参与●=★☆。需要有社会资本进来…□，要打通融资渠道=■▽▼★。
董有◁▼=：小区里有一部分☆◇，小区的周边有一部分•▪◁▼▽△。具体是按照本片区▷•▼●▷、连片区和大片区划分●▪，本片区就是小区=◆□★○•，连片区就是小区周围的公共资源◇▷▼，连片区是整个街区的公共资源•◆▲-◆☆。
加装电梯等于买了汽车租出去了○…○…，车是我的★☆▷•●=，抵押担保没问题▷-◆，运营和产出是多少…▽？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元◆★○；接着做增值服务▽△，比如电梯有三块广告牌◇▽◇▪●◁，一块广告牌一个月200元●■▲，一个月600元收益▷•◆★。我们还有一些配套服务■◆，从算账模型和运营模型上能够成立▷▲◇。
董有▲◆★•=▪：筑福有一套系统的方法论=○○△，第一次见面时■•△★，我们会把居民分成愿意加装的○★▼◆●◆、有困难的和有意见的等不同群体□◇，我们把不同意加装的叫做守门员▷•◆☆□。
加电梯是100%同意△▷□，有人拿个椅子坐在门口■…•●○…，加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批■□…△▪，
董有●△▲：你不出钱▷◆▼=▪◆，光说了半天-◆•，最后干瞎了怎么办◆-…▷▪■？我们会参与一部分投资○▪★▽●▪，与当地国企一块来做这个事▼▲■…。
经济观察报▼•：老旧小区改造和加装电梯◆△•，目前社会资本和金融机构参与情况如何--？
如果从2011年开始从事加装电梯算起◆■▽☆，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头●◁▪。
董有▪•▽▽：这些年我们一直在探索■▼▽□…▼，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿●▼●◇，在北京学校家属院◆◆☆，刚说几句△◆□，人家给我们骂出来了▲□▷△-；在上海医院■■▪◆=■，那儿一吵○▽，我们赶紧散会了◁△★▷。加梯的同事▽◆▼☆▪，每天早上出去笑容满面●▼=，阳光灿烂-••★▷，晚上回来满脸阴郁◆○▷★△，被人喷得够呛•□▽▷。如果没有强大的内心很难持续下去…○。
这种情况下…◇●◆○，就需要转变思路△…•◆★，物业费不行•◁▽，就搞服务费-▷▼▽…○，周末打造一次卫生…▲-，春秋擦一次窗户◆◇，这都可以收费•▷▷•☆。物业费是管房子的◇▲▪，居民问你管房子管什么■○，但要搞服务费◆●▽=，明码标价◁▪☆，扫码下单○…。
从加梯10年到15年收回成本来说▼○，我们对接了一些金融机构◁•★•，北京银行▼▷••◁▲、建设银行都谈过了…---◆。配套社区商业如何产出…▲，产出价值多少…▲◁-○◇？投资不是我说了算☆▷◁◁◆…，是银行说了算◁▲■▪▪■，目前模型都搭建完了-△◇◆。
董有▷☆•○：还有一些增值收入▪▽▽▽▽□，比如近期我们和住建委谈小区怎么改…▽◇，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电▽▷▼▼▲▼，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱■▷□，这个收入可以补充改造小区的费用…●▷★△▪。而且发出来的电◇◇○△△，小区居民可以用▼▽★，缓解未来碳中和的压力▽◆•=■•。
2020年湖南…=、广西▲△▪◆□、广东●□▽▼、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债△◆◆▽•◁，期限从7年到30年不等…•，利率通常在4%以内…--▼=。董有透露•=-▼…，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右○▲◆。
老百姓不是不能付费☆•▪，老百姓是最大的消费者○…，拉消费▪○☆◁、消费升级是关键□-▼▪，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足▼▪■•。比如我们打篮球还能找个地方▼■■，但打网球根本没地方▲=△★。所以未来基于服务市场非常大▽-•▼。
董有★▽◆▪：租赁梯收回投资大概是10年到15年▷■☆=▼，海淀加装电梯是北京最多的▲-，有几百部◁◆••，都是我们设计的▽○◁••，当时和住建委讨论了很久△▼▲■□●，一是成本怎么控制◇△▪，质量怎么保障-■•◇-；二是收回投资的定价=▼◇。
有的是平台公司形式的○•=◆◆，有的是项目层面的☆=◁▲★-，但原则上我们参与的是运营类资产的投资◁◁▪，比如说屋顶太阳能★☆◁◇=，我们参与投资●●▷◁▷◆、运营□▪□，资源性资产还是当地国企的★…◆▪△☆，所有房产证不归我•◁★★▷。
加梯这件事○▼•-□，筑福已经做了11年○◁…•，光解决一个问题不行▼★▷…▽◁，要系统梳理●◇◆•▼。所以从家庭角度出发▽□■•，不光是装配式的硬件标准▽◇○▲•，还得有一套做居民工作的软件标准-▼●◇▽。
经济观察报▲••☆●：北京有一个老旧小区改造项目■◆○◇◇，先后投入4000多万元★★，但很难在短期内见到收入◇▽=△，这种状况下▷•■◆■，投入的持续性如何保证▼▽○■？
董有表示•▪，虽然市场前景诱人=-◆，但不同于增量房地产市场--…，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▽▷，不仅利润薄=▲，而且工作推进难度较大◇▼。前期进入的很多企业◇■，由于干不下去△■◁，开始撤退○•★=◆。
董有□▼▼△★○：加装电梯分两类▽◇▪▽，一类叫租赁梯□=•-，一类叫集资梯△▽…=。集资梯是老百姓集资▼▪▪◆•，拿钱找人代建-▪▼▽，产权归居民□••-▽；还有一类租赁梯=▲▽■=，资本投资○△…○•、建完•▲…•◆◁，居民像坐出租车一样★▷•，每次付费○▲◆○◁•。现在基本上就两种形式○•□。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算◆◆○◆○▪，后来算下来不行○●△★▼▼，加上海淀的是国企做的▽★，有一定公益性▷◆，最后定的是每年每户230元到280元价格区间•◆◇，收回投资大概是15年○▪△◆▷。像广州大都是民企融资做的▽••…△，大概需要10年■…。
2021年全国两会★■，老旧小区改造再次被写入政府工作报告△•☆★▲，全年计划新开工5…▷▷◁.3万个项目▲■。董有表示=★，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算◁▷••◇★，十四五期间▪○，这一市场规模在10万亿元左右•◆☆☆。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论■=，通过这些方法论-▪○，不光是老旧小区改造和完整社区☆☆▷，包括城市中心•□…▽、安防系统也构建起来了△★◇△。
还有一次在北京一个学校家属院■▽○•▷，周末我们在现场做工作☆☆◆=，我和他们说▷●=☆，加电梯对房子也是增值□-，当时一位老师就急了◆●◆▪，说你这么说○△-▽，那我们都得算一下账△▷，当时大家就说◁▽★▼=，董总你别说了▽◇-•○。
为什么北京和上海是60万元▽-=□□，我们和造价处仔细交流过•◁-，根据定额▽●■-▲、材料标准等确定基准价格=●☆▷，政府补贴40%▼◇◁☆▷●，补贴24万元封顶▽★☆•。
所以=★▽▪，在这种思路下▼◁●▽◆，我们把BTO(即建设▼▼•、移交▼-、运营★▷○-，利用小区•▪■◁、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▽○▼，移交给产权所有人□▲★，形成资产包▽◇★△★，为改造所需资金进行融资▲★△○•，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展◁▪☆，做了三普三划三代○○、三资三会三业▲□•◇▲□。
董有▪▷◆▲△▼：我经历过两次★-，一个是在上海某医院家属院加电梯○•☆=▪▼，晚上8点多做工作座谈▼○◇-=，聊了有半个小时的时候□○△▪☆=，一楼业主指着三楼业主说◆-▽◁▷：■•“院长◇▽•◆◆，当年分房■▪，你应该把我分到2楼▪◁，你给我分到1楼不公平▲▽△■，你还住在4楼○★▲，你想下楼-☆◆▽◇•，到死都甭想•▲☆■◇•。•◁-□◆•”当时院长站起来了◇▲●，俩人要打架△◇▪，我们赶紧停这个事儿•▽△●◆▽。
经济观察报◇▼★•▼●：加装电梯后还需要日常维护★■，很多老旧小区没有物业公司□□○▷，后期维护费用谁来出●•☆◇？
董有◁○：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润=…•■，但是利润很薄▷•☆；后期运营•▪○-▪=，电梯维保费用是6000元~8000元/年▷…◆◆■。实际上利润不高■◇△，而且很麻烦○▲●=■，很多企业进来时觉得新鲜○-…▼★◁，干三五年后都撤了◇▲△△◇□。
在北京▽★-□■▷，2003年我们开始投运动馆△=•，现在筑福有几个运动馆•◇，还有石景山朗园▲△-、首钢园区等几个图书馆=▽；还有利用老厂房改造成文创园▽◇▷★■、科创园▼•，我们公司就在首钢老厂房办公■△，已经7年了☆=◆◇▷。
各地都在积极推动这样的民生工程○•□=，但是要解决的问题▽◆●◁☆，一是需要政府补贴◇○•▽▼-、企业出资•☆▲△◁、居民出资集合起来=○•■；二是居民要同意☆-，改造老旧小区▲●○△◁、加电梯过程•□●，总有人反对□☆▽，总有问题■●▪，怎么办■-☆▲？大家经常说加梯为什么那么慢=…○▷，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯☆▷，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯▷=▲■•-，用时间去换空间△•■○，没有这个时间消化不了▽▪◆•▷●。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调□▼◁▷◆…。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年◇▪•●；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目○•=▷□◁，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年▪-●★◁。
如果再加上加装电梯的投入▼△■○☆，市场规模在15万亿元左右○◁▷◁◁-。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣★=★◆▼◁，包括左晖控制的愿景集团▷○、融创中国等开始进入这一领域▪◆□▪•○，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台▽■。
假如有80%同意的-◆▷▪，有20%不同意的○▼◇…，第一步我们用五人五步法▲▼，这个楼的选5个人•▼•▲…，每人每周到守门员家■▽●…，每次送一个小礼物…◆▪▼▷，说一句线句▽○▷=…，肯定就要吵了-▲■★，所以一句就够了◁●△-。
各地政府给适当补贴◁…△▽•△，上海☆○◇●▪、北京补24万元○•，最近上海加了4万元□▷•-★，补到28万元○☆-▽，广东原来是10万元▷△=▲◆，现在加到15万元▽•。山东第一批试点每部补25万元○■，150部共补贴了4000万元-○，试点完正常6层楼每部补20万元△☆▼-◁，7层再加点▲●•，5层再减点◇•。
董有=■□▪◆：我们以前没做☆◆▲…•，现在开始做了…=★□，因为有些（小区）没有物业▽…▪●-☆，你得帮着做了▷■□•◁▲，有的我们自己独立做●▲，有的联合当地物业公司一起做-◁■=•。
少一户都不行=▼◇。你加得上吗■▪◇•？所以…=-，但你要施工的时候▪★◆=？
董有▪◆△◁▪▷：三普就是人口普查▷=■、经济普查和灾害普查△△◆▽•，通过三普我们拿到一个城市的基本数据…■●▲，相当于做体检◆▼○；下一步是三划◆▪，给它做策划-……▼、规划和计划▽◆。
经济观察报◆○▷★□：老旧小区改造利润较薄△◇，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么□•？
